Erbschaft- und Schenkungssteuer für Immobilien steigt 2023
Im aktuellen Entwurf zum Jahressteuergesetz 2022 werden im Bewertungsgesetz einige Änderungen vorgenommen, die große Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien im Schenkungs- und Erbfall haben können. Die Bewertungen nach dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren werden von Seiten des Finanzamtes ab 2023 in der Regel deutlich höher ausfallen. Es muss betont werden, dass die bisherigen Bewertungen nach diesen beiden Verfahren gemessen an den tatsächlichen Markt- bzw. Verkehrswerten meist viel zu niedrig ausfielen. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings in den letzten 20 Jahren schon des Öfteren betont, dass aufgrund einer gerechten Steuerbelastung in Deutschland die marktüblichen Verkehrswerte als Bemessungsgrundlage dienen sollen. Dieser Vorgabe wird nun in Bezug auf den Schenkungs- und Erbfall umgesetzt.
Konkret soll ab 2023 die Rechengrößen der Immobilienbewertung des Finanzamtes bei Schenkungen und Erbschaften an die aktuelle Marktlage angepasst werden. Als Basis dient die Immobilienwertermittlungsverordnung. Falls die Immobilie nicht nach dem Vergleichswertverfahren, sondern nach dem Ertragswert- (z.B. Mietwohnungen) oder Sachwertverfahren (z.B. Einfamilienhäuser) bewertet werden, dann werden die Werte ab 2023 in vielen Fällen ca. 20 % bis 30 % höher ausfallen, in Einzelfällen auch noch deutlich darüber.
Beim Ertragswertverfahren verändern sich folgende Faktoren im Bewertungsgesetz:
- Gesamtnutzungsdauer der Immobilie erhöht sich um 10 Jahre.
- Bewirtschaftungskosten werden nicht mehr als pauschaler Prozentsatz von der Jahresmiete angesetzt, sondern es gibt feste Vorgaben für Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, die jedes Jahr um Höhe der Inflationsrate angepasst werden.
- Die vorgegebenen Liegenschaftszinsen in § 188 Abs. 2 BewG werden deutlich gesenkt. Diese Werte werden angewandt, falls keine Liegenschaftszinsen von den örtlichen Gutachterausschüssen vorliegen.
Beim Sachwertverfahren werden die festgesetzten, steuerlichen Wertzahlen, die den Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse zur Marktanpassung entsprechen, in der Anlage 25 angehoben. Diese Anlage kommt gemäß § 191 Abs. 2 BewG dann zum Tragen, wenn von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen. In nachfolgender Tabelle finden sich die neuen Wertzahlen ab 2023. Die Wertzahl ist abhängig vom vorläufigen Sachwert und dem Bodenrichtwert.
Zudem soll ein Regionalfaktor bei den Baukosten einfließen. Durch Regionalfaktoren wird der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Anzuwenden sind die Regionalfaktoren, die von den Gutachterausschüssen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 Satz 1 zugrunde gelegt worden sind. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Regionalfaktoren zur Verfügung stehen, gilt der Regionalfaktor 1,0. Zurzeit liegen in Deutschland die Regionalfaktoren zwischen 0,85 in ländlichen, wirtschaftsschwachen Gebieten und 1,52 in München.
Um die Auswirkungen der Änderungen zu veranschaulichen, wird in folgender Grafik ein Beispiel gerechnet. Es handelt sich um eine Immobilie mit einer Grundstücksfläche von 500 qm und einem Gebäude mit 200 qm Bruttogrundfläche. Der durchschnittliche Herstellungswert des Gebäudes ist zunächst gleich hoch, doch ab 2023 kommt nun der Regionalfaktor ins Spiel. Er wird in diesem Beispiel mit 1,1 beziffert. Dadurch erhöht sich der Zeitwert des Gebäudes um 10 % und führt nach Addition mit dem Bodenwert zu einem höheren, vorläufigen Sachwert. Die entscheidende Komponente kommt nun mit der Multiplikation der Wertzahl gemäß § 191 Abs. 2 BewG. Ab 2023 werden nun deutlich höhere Wertzahlen herangezogen, sodass letztlich der angepasste Sachwert im Beispiel ab 2023 um 44 % über dem Wert von 2022 liegt.
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