Immobilienpreise – kein Ende in Sicht?
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit über 10 Jahren. Während viele Experten schon vor Jahren eine Blasengefahr witterten oder zumindest ein Abflachen der Dynamik prognostizierten, trat genau das Gegenteil ein: Das durchschnittliche Preiswachstum in den vergangenen 12 Monaten beträgt mehr als 10 %. Ausgehend von einem bereits sehr hohen Preisniveau ist der absolute Preisanstieg mit Abstand der höchste in der Geschichte der Bundesrepublik. Viele Bürger fragen sich, wie kann das sein, dass in dem großen Wirtschaftsabschwung 2020 und direkt danach in 2021 die Preise so massiv in die Höhe getrieben werden?
Folgende Ursachen sind die hauptsächlichen Treiber der Preisdynamik:
- Die enormen Rettungs- und Konjunkturprogramme der Bundesregierung: Die Staatshilfen für Bürger und Unternehmen haben ein Ausmaß erreicht, wie es sie zuvor noch nie gegeben hat. Die Einkommensausfälle wurden durch Kurzarbeitergeld bei Angestellten oder teilweise großzügige Subventionen bei Selbstständigen kompensiert. Gleichzeitig hatten die Bürger im Lockdown „keine Chance“, das komplette Geld direkt wieder für den Konsum auszugeben. Die Sparquote der Deutschen verdoppelte sich während des ersten Lockdowns 2020. Auch danach lag sie deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Das Geldvermögen stieg von ca. 6 Billionen € auf mittlerweile über 7,3 Billionen €. Der durchschnittliche Haushalt hat also mehr Eigenkapital als vor der Krise und kann sich damit auch eher ein hohes Immobiliendarlehen leisten als noch 2019.
- Die Notenbankpolitik der EZB: Die EZB hat in der Krise klargestellt, dass sie ähnlich wie die Fed oder die Bank of Japan im Notfall unbegrenzt viele Schulden in Form von Anleihen ankaufen wird. Die Höhe von 120 Mrd. € pro Monat und insbesondere die Länge des Ankaufprogramms bis mindestens März 2022 ist historisch einmalig und führte zu noch größeren Negativ-Renditen bei 10-jährigen Bundesanleihen. Damit sanken auch die Baufi-Zinsen für die deutschen Häusle-Bauer. Jedoch reagieren nicht nur die potentiellen Eigenheim-Käufer sensibel auf Zinsänderungen, sondern vor allem die Investoren. Für ein diversifiziertes und gleichzeitig renditestarkes Portfolio sind Investments in Immobilien mittlerweile unverzichtbar: Regelmäßige Cash-Flows in Form von Mieteinnahmen plus eine konstant hohe Preissteigerung mit sehr geringer Volatilität sind eine unschlagbare Kombination auf dem derzeitigen Asset-Markt. Der geringe Anstieg der Baufi-Zinsen in den letzten Wochen ändert daran nichts. Die EZB bleibt ultraexpansiv in ihrer Geldpolitik, auch wenn eine schwache Währung und eine hohe Inflation vorherrschen. Ökonomisch und gesellschaftspolitisch wird diese Haltung der EZB kritisch hinterfragt. Denn sie führt zur Fortführung der Asset Price Inflation, d.h. zu sehr hohen Preisen bei Anleihen, Aktien, Immobilien und alternativen Anlagen wie z.B. Rohstoffe und Kryptowährungen.
- Veränderung des Anlageverhaltens der Deutschen durch Inflationsdruck: Die deutschen Sparer waren die letzten Jahrzehnte sehr konservativ bei ihren Investments. Der Großteil des Geldvermögens wurde auf dem Girokonto oder dem Tagesgeld geparkt. Bei längerfristigen Investments waren kapitalbildende Lebensversicherungen auf Platz 1. Langsam merken immer mehr Sparer, dass diese Anlagepolitik von der EZB konterkariert wird: Inflationsraten von über 4 % bei gleichzeitigen Null- bzw. Minuszinsen, zusätzlich noch Liquiditätsschwemme über massive Anleihekäufe, stellen die größte Geldentwertung der Nachkriegsgeschichte dar. Die Alternativen in diesem riesigen Anlagenotstand sind vorwiegend Aktien und Immobilien. Da ältere Bürger oftmals schon schlechte Erfahrungen mit Aktien (Dotcom-Blase 2001, Finanzkrise 2008, Euro-Krise 2012) gemacht haben, liegt ihr Fokus aktuell auf (vermieteten) Immobilien, um der Geldentwertung zu entkommen. Wenn nun noch die Lohn-Preis-Spirale in Gang kommt, d.h. hohe Gehaltssteigerungen realisiert werden, wird voraussichtlich die Nachfrage nach Immobilien weiter wachsen.
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